提问1：

章哥好，看了你写的物业那篇文章很受启发，我们也打算去申请成立物管会，刚咨询了街道办，说可以成立。但我想再咨询几个问题，还是关于物业收费的。除了他们向我们业主收到乱七八糟费用，哪些他们利用小区资源的收费合理不？比如广告费什么的，还会有什么收费是我们不知道的？

回答1：

1、 停车费。地下等带产权的停车位属于产权人，物业只能收取管理费。

地上停车位面积属于全体业主，收费收入也属于全体业主，物业可以代行收费，但必须公布费用明细。

地下车位面积如果计入了公摊，那其产权也是业主共有的，所有收费都属于业主。

也就是说，这些面积都是业主们交着物业费的，结果却被物业拿去赚钱了，他们还理直气壮。

还有一种停车位比较特殊，是人防工程改造的。产权属于政府，但物业可以承租进行出租。可是很多物业竟然瞒着业主进行了销售，或者直接出租20年。这些停车费的收益部分其实也是应该属于全体业主的。

而且公摊的地方允许随意安宽带，公共区域划停车位，也不是物业想收就能收的。必须经过业主大会投票同意，否则不能收。

收费标准的核定部门是物价局，平时的监督部门是建委。现在5月1日的新规出台公摊的地方允许随意安宽带，街道办、建委、公安可以进行联合执法，有处罚权。

2、 广告费。包括路边广告、电梯广告、楼道招贴广告等等，都是。甚至包括那些进小区发小广告的，也都是交了钱的，这些收入全都是应该归全体业主共有的。

3、 占地费。主要是通信基站和宽带服务，以前这些费用还都是几家运营商分着交，有的物业吃完了老张吃老李。后来铁塔公司成立，联合三家大运营商共同建设基站。这样物业收费才少了一些，但这也是动辄N万，根据小区的规模不等。而且，人家还不管这叫租金，而是叫“协调费”什么的，目的就是让业主们听不明白，以为物业真给通讯公司协调了什么事呢。

还有一个就是快递柜，丰巢菜鸟什么的，都是要向物业交费的，物业公示了吗？

4、 场地租金。最简单比如进小区摆摊卖牛奶的、卖保险的等等，还有中介来推广业务，甚至连摆摊儿买菜、收废品的，全都得交钱。

这些钱是物业从来不会公布的，甚至很多钱根本就不入账，直接进了私人的腰包。

5、 房屋租金。有的是物业或开发商盖的违章建筑，租给超市饭馆什么的。虽然物权法有规定，谁投资谁受益。但是，这是违章建筑啊，占的是小区的公共区域，业主们得到一分钱租金了吗？

还有，物业经常会把一些公共用房租出去，会所什么的。比较典型的就是物业办公楼，经常把底层当成底商给租给了商家。美其名说是自己挤着办公，拿租金贴补公共支出。可实际上，这些房子是业主交着物业费取暖费的啊，收入和支出公示了没有？

最隐蔽的就是人防租金，因为一般没人注意到。过去很多都是租给二房东当群租房，后来不让地下室住人了，于是很多物业就当停车场和库房租了出去。有些物业还会辩称，这人防是从ZF手里租来的，与业主无关。但是，这些出租行为的安全隐患问题经过业委会了没有？

6、 总之，以上这些费用都是属于全体业主的收益，而且在收费之前，都应该得到业主委员会的同意。在以前“新物业条例”没有出台的时候，业主拿他们是没什么办法的。各个部门都可以是管理者，可似乎又都管不着，业主们投诉无门。

新条例出台并正式实施了，现在业主们可以首先成立临时性质的“物业管理委员会”，只需要到街道办备案就行。然后按照新条例上注明的管理单位，那项违规就找哪里举报投诉，相对清晰的多了。比如街道办、建委、物价局、消防、城管、公安都该管什么，在条例上基本都有明确说明。如果实在不知道该找谁了，那就打12345政务热线，那边自然会负责移交。

如有疑问，请再次咨询。

提问2：

章哥好，请点评一下保利中央公园好吗？这个盘我看了好几次了，总觉得价格有些高，一直在犹豫。想听听您的建议。

回答2：

1、 商品价格的所谓高低是没有标准的，都是相对的观点判断而已。任何商品，只要在开放的自由市场上，其价格就由供需关系决定，这是经济学的基本原理。

2、 保利中央公园。确实和周边相比价格不低，这出于两点原因：

1） 楼盘相对较新，应该是2014年左右才建成的，相比于周边2010年之前的楼盘，其新房的溢价还没有都耗散掉。所以，其价格中大概还有5-10%左右的新房溢价。

2） 楼盘的品质好，社区环境好，交通条件也不错。总之无论是从开发商品牌还是其他硬件情况，都挑不出什么毛病。

3） 虽然这是个大户型为主的楼盘，但是因为同时带来的是得房率高，居住体验远超小户型楼盘。所以大户型的降价部分被抵消掉了一些。

3、 总之，价格就是价格，是由市场中的买卖双方，用真金白银的一笔笔交易试探出来的，没有是否高低的标准，只有是否适合的自身判断。

4、 建议，如果纯粹从投资的角度讲，现在入手保利中央公园还不是最佳时机，只因为他的新房溢价还没有完全耗散掉，大概还需要5年左右。但是，如果加上居住体验，那这个盘就随时可以入手。

如有疑问，请再次咨询。

未来的房地产市场，既有贵如黄金的区域，也有便宜如葱的地段。当初闭着眼睛买房都发财的阶段早就过去了，而且一去不复返。

今天要想靠买房投资来获得投资收益，必须掌握一定的方法论，必须学习研究和早日规划，否则必定跑输大盘。